Budapest: csökkenő lakásárak és bérleti díjak

A Magyar Nemzeti Bank 2021. májusi ingatlanpiaci jelentéséből kiderült, hogy míg vidéken emelkedtek a lakásárak az elmúlt időszakban, addig Budapesten nemcsak a társasházi lakások vételára csökkent, hanem a bérleti díjak is.

A lakáspiac keresletét meghatározó tényezők tekintetében 2020 során a koronavírus-járvány gazdasági hatására mérséklődött a foglalkoztatottság és a lakosság rendelkezésre álló jövedelme, ugyanakkor a munkaerőpiac ellenállónak bizonyult. 2020 első félévében a bankok még átmenetileg szigorítottak a hitelfeltételeken, az év második felében azonban enyhe lazítás és a lakáshitelek iránti kereslet bővülése volt megfigyelhető. Az új lakáscélú hitelek volumene nem esett vissza 2019-hez képest, amihez az otthonteremtési és családtámogatási kedvezmények is hozzájárultak. A hitelből történő lakásvásárlások aránya 44 százalékról 47 százalékra emelkedett az elmúlt évben. Az állami támogatások a lakásvásárlás elérhetőségét jelentősen javítják, legnagyobb mértékben a három gyermeket vállaló családok esetében.

Dél-Dunántúl nyerte az évet

2020-ban az MNB lakásárindex alapján országos átlagban tovább emelkedtek a hazai lakásárak, ugyanakkor a 2019. év végi 18,1 százalékról jelentősen, 6,6 százalékra lassult az éves nominális növekedési ütem 2020 negyedik negyedévére. Budapesten ezzel szemben éves alapon 0,7 százalékkal mérséklődtek a lakásárak 2020-ban. A koronavírus-járvány területileg eltérő folyamatokat eredményezett a lakáspiacon. A tranzakciók száma - elsősorban a második negyedéves nagyobb visszaesés következtében - országos szinten 15,5 százalékkal, Budapesten pedig ennél is nagyobb mértékben, 25,1 százalékkal csökkent éves alapon. Az üdülőkörzetek közül a Balaton és a Tisza-tó környéke jobban teljesített a tranzakciók számát tekintve az országos visszaeséshez képest, és a Falusi CSOK-kal érintett kistelepüléseken szintén kevésbé csökkent a lakáspiaci aktivitás. Budapesten és agglomerációjában azonban nagyobb volt az tranzakciószám csökkenése.

2020 és 2019 negyedik negyedéve között a fővároson kívül valamennyi régió városaiban lakásár-emelkedés volt tapasztalható. Kétszámjegyű (13,4 százalékos) éves áremelkedés mindössze a dél-dunántúli régió városaiban valósult meg, amit az észak-alföldi (9,6 százalék), a nyugat-dunántúli (7,9 százalék), a dél-alföldi (6,8 százalék), az észak-magyarországi (6,5 százalék), a közép-dunántúli (6,0 százalék) és a közép-magyarországi (1,0 százalék) régió városai követnek (14. ábra). A 2014 óta tartó lakáspiaci élénkülés és az ezzel együtt járó áremelkedés mértéke jelentős regionális különbségeket mutat Magyarországon. 2008. év végéhez képest a városi lakásárak szintje nominálisan továbbra is Budapesten a legmagasabb, az akkori szintjüket átlagosan 136 százalékkal haladják meg. Budapest után a nyugat-dunántúli, közép-dunántúli és dél-alföldi városok mutatták a legnagyobb mértékű lakáspiaci drágulást 2008 és 2020 negyedik negyedéve között, rendre 93, 88, illetve 85 százalékos áremelkedéssel.

Budapesten belül 2020 során egyes kerületcsoportok szerint heterogén módon alakultak a lakásárak, a pesti belső kerületekben volt mérhető jelentősebb csökkenés. Az ingatlanközvetítők tranzakciós adatain számolt lakásárindexek alapján5 Budapest egyes kerületcsoportjaiban emelkedtek, amíg máshol mérséklődtek a lakásárak. 2021. februárban a pesti belső kerületekben volt mérhető a legnagyobb, 4,4 százalékos éves alapú lakásár-mérséklődés. Ezekben a kerületekben a lakásbérleti díjak is a legnagyobb mértékben csökkentek a járvány hatására. A budai hegyvidéki és pesti átmeneti kerületekben rendre 1,6 és 1,3 százalékkal csökkentek a lakásárak februárban éves összevetésben, amíg a pesti külső és budai egyéb kerületekben rendre 5,0 és 2,2 százalékos drágulást mérhetünk.

Megyeszékhelyek Budapest nyomában

2020 során szűkült a megyeszékhelyek és a fővárosi négyzetméterárak közötti árolló. A 2014-ben kezdődő lakásáremelkedés következtében jelentősen megnőtt Budapest és a vidéki, főleg kisebb települések közötti lakásár-különbség. Amíg 2013-ban a megyeszékhelyek átlagos négyzetméterárai a budapesti átlag 63,4 százalékát, a vidéki városoké 55,6 százalékát, a községeké pedig 33,0 százalékát tették ki, addig ugyanezek az arányok a fővárosi lakóingatlanok nagyobb mértékű drágulása miatt 2019-re rendre 48,8, 40,2 és 23,8 százalékra csökkentek. 2020 folyamán azonban a megyeszékhelyeken 6,4, míg Budapesten mindössze 2,6 százalékkal emelkedtek az átlagos négyzetméterárak, aminek következményeképp valamelyest szűkült az árolló a megyeszékhelyek és a főváros között (15. ábra). Az árolló esetleges további szűkülése mérsékelhetné a fővárosból agglomerációba vagy vidékre történő kiáramlást.

2020 nyarától a Budapesten és agglomerációjában elhelyezkedő családi házak ára viszont jelentősen megemelkedett, míg a társasházi lakóingatlanok ára vidéken nőtt csak. A becsült lakásárindexek alapján a koronavírus-járvány alatt eltérő folyamatok alakultak ki a lakásárak változásában területileg és az ingatlanok típusa szerint is. 2019. és 2020. szeptember között Budapesten és agglomerációjában jelentős mértékben, 18,7 százalékkal nőtt átlagosan a családi házak ára, a társasházi lakásoké ugyanakkor stagnált. Vidéken, a fővárosi agglomerációt nem számítva, kisebb különbség látszik az egyes ingatlantípusok árának változásában ugyanezen idő alatt: a családi házak 9,5 százalékkal, a lakások pedig 8,3 százalékkal drágultak átlagosan egy év alatt. Az üdülőkörzetek települései az elmúlt években a vidéki települések átlagához képest magasabb áremelkedést mutattak, 2019 és 2020 szeptembere között ugyanakkor a Balaton üdülőkörzetben a vidéki települések 8,7 százalékos átlagos áremelkedéséhez képest 16 százalékos drágulást figyelhettünk meg. A Falusi CSOK településeken 2020 szeptemberében ugyanakkor alacsonyabb éves lakásár dinamika látszott a támogatással nem érintett községekkel összehasonlítva.

Csökkentek Budapesten a bérleti díjak is

A koronavírus-járvány hatására csökkenő külföldi turizmus következtében is jelentősen bővült az albérletek kínálata Budapesten. A koronavírus-járvány magyarországi megjelenése óta jelentősen megnőtt a hosszabb távra kiadó lakások kínálata Budapesten, elsősorban a város belső kerületeiben, ahol a külföldi turisták körében korábban népszerű, jellemzően rövid távra kiadott lakások találhatók (16. ábra). Az ingatlan.com adatai alapján, Budapesten 2020. október végén tetőzött a kínálat - több mint 16 ezer kiadásra kínált lakással -, de 2021. március végén is mintegy 13 ezer kiadó ingatlan volt a bérleti-piacon, ami közel 31 százalékos bővülést jelent az előző év azonos időszakához képest. A kínálat a legnagyobb mértékben a pesti belső kerületekben bővült, itt a 33 százalékot is meghaladta a hosszabb távú bérletre kínált lakások számának emelkedése ugyanebben az időszakban. A megyeszékhelyeken nem volt megfigyelhető a kínálat bővülése.

A növekvő kínálat következtében a fővárosi belső kerületekben csökkentek az albérletárak a legnagyobb mértékben. A kínálat bővülésével párhuzamosan érdemben csökkentek az átlagos bérleti díjak Budapesten (17. ábra). A KSH-ingatlan.com lakbérindexe alapján 2021. márciusban, a fővárosban 7,3 százalékkal, országos átlagban pedig 5,5 százalékkal csökkentek a bérleti díjak éves összehasonlításban. Ugyanakkor a pandémia előtti árszintekhez viszonyított változást vizsgálva, jelentősebb ármérséklődést tapasztalunk: Budapesten 13,3 százalékkal, országos átlagban pedig 9,8 százalékkal voltak alacsonyabbak a lakbérek 2021. márciusban, mint 2020. februárban. Budapest valamennyi kerületcsoportjában kétszámjegyű mérséklődés történt a bérleti díjakban 2020. februárhoz képest, azonban a legnagyobb mértékű, mintegy 17,1 százalékos bérletidíj-csökkenés a pesti belső kerületekben volt mérhető. A vidéki régiókban a fővárosinál kisebb mértékű elmozdulás volt tapasztalható az albérletárakban az elmúlt egy évben. A dél-alföldi, a déldunántúli, a közép-dunántúli és a nyugat-dunántúli régiók albérletárai 1-2,7 százalékkal csökkentek, míg az északi régiókban nem változtak 2020. február és 2021. március között.

Az elmúlt egy évben érdemben szűkült a fővárosi és vidéki átlagos bérleti díjak közötti különbség. Az elmúlt évben tapasztalt bérleti piaci folyamatok következményeképpen, 2021 első negyedévének végére jelentős mértékben csökkent a fővárosban és a megyeszékhelyeken található ingatlanok bérleti díja közötti különbség. 2020. márciusban még 96 ezer forinttal kellett többet fizetni átlagosan egy fővárosi albérletért, idén márciusban azonban 56 ezer forintra mérséklődött a bérleti díjakban tapasztalt különbség. A fővárosi bérleti piac tekintetében március végén a legmagasabb árak a budai hegyvidéki kerületekben voltak megfigyelhetők, itt átlagosan 323 ezer forintot kellett fizetni egy albérletért havonta, ami kiemelkedik a többi kerületcsoportban tapasztalt átlagos bérleti díjak közül (18. ábra). A jelentős mértékű bérleti díj-csökkenésen átesett pesti belső kerületekben jelenleg átlagosan 170 ezer forintért lehet bérelni egy ingatlant, amit a budai egyéb, a pesti átmeneti és a pesti külső kerületek követnek, rendre 153, 140 és 130 ezer forintos átlagos bérleti díjjal.

Egyre több új átadás

Előretekintve a 2021-es évet már az új otthonteremtési kedvezmények élénkítő hatása határozhatja meg. 2021 első negyedévében jelentősen nőtt a lakóingatlanok iránti kereslet, és a bankok is a hitelkereslet bővülését várják 6 hónapra előretekintve. A gazdaság újraindításával összhangban a munkanélküliségi ráta is várhatóan csökkenésnek indul, és a lakosság jövedelmi folyamatainak javulására lehet számítani, ami kedvező a lakáspiaci kereslet szempontjából.
Kínálati oldalon 2020-ban a mintegy 28 ezer átadott új lakás érdemi, 33,5 százalékkos bővülést jelent 2019-hez képest. A legnagyobb mértékben a vidéki természetes személyek által építtetett új átadások emelkedtek, mintegy 52,3 százalékkal, amit többek között az eredetileg 2021. január 1-től szigorodó energetikai szabályozásra vonatkozó várakozások is okozhattak. Az újonnan kiadott építési engedélyek száma ugyanakkor érdemben, 36 százalékkal csökkent 2019-hez képest, ezen belül is leginkább Budapesten, mintegy 48 százalékkal. Ennek oka elsősorban a rozsdaövezeti szabályozás miatti kivárás, valamint a 2019. év végén visszaemelkedő áfakulcs volt. A 2021-től ismételten bevezetett kedvezményes, 5 százalékos lakásáfa pozitív hatása már látszik: Budapesten az első negyedévben 8 százalékkal emelkedett a társasházi lakásfejlesztési aktivitás.

Forrás: tht.hu