GYIK

Társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. Ha a földrészlet, amelyen az épület áll, nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat földhasználati jog illeti meg. A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész tulajdoni hányada a külön tulajdonba tartozó lakással és nem lakás céljára szolgáló helyiséggel együtt önálló ingatlan. A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg. A társasháztulajdonra a közös tulajdon szabályait kell megfelelően alkalmazni.
A társasház legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés. A közösség ügyeinek intézését a közös képviselő vagy a tulajdonosok közül megválasztott intézőbizottság látja el. Azokban a társasházakban, ahol 25 lakásnál /ill. nem lakás célú helyiségnél/ több van, számvizsgáló bizottságot is kell választani a tulajdonostársak közül.


A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz:
a./ az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről,
b./ a közös tulajdon használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról, és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról,
c./ a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról,
d./ a közös képviselő vagy az intézőbizottság és a számvizsgáló bizottság megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról,
e./az éves elszámolás és a költségvetés elfogadásáról, ezen belül a közös költség összegéről, a közös képviselő részére a jóváhagyás megadásáról,
f./a közös képviselő /intézőbizottság/ és a számvizsgáló bizottság elnöke /tagja/ ellen kártérítési per indításáról, ill. büntető feljelentés megtételéről,
g./minden olyan ügyben, amelyet a törvény ill. az szmsz /szervezeti-működési szabályzat/ nem utal a közös képviselő vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.

A tulajdonosok közgyűlésen szóban vagy írásban szavazhatnak. Ez utóbbi esetben a közös képviselő a szavazási határidő megjelölésével megküldi a határozati javaslatot, a számvizsgáló bizottság véleményével és a szavazólapokkal együtt a tulajdonosoknak. A határidő lejártától számított 8 napon belül a közös képviselő köteles írásban értesítést küldeni a szavazás eredményéről, a meghozott határozatokról.

Az írásban történő szavazás főként azokban a házakban bír kiemelt jelentőséggel, ahol a közgyűléseken csak a kisebbség jelenik meg. Lényeges kérdésekben célszerű írásban szavazni. Az írásbeli szavazás részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatnak kell tartalmaznia.

A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások

A hatályos társasházi törvény szerint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősül az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás / az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás/ körébe nem tartozó olyan kiadás, amely az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy a közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, ill. épületberendezés létesítésével jár.

Fenntartás : az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás.
Üzemeltetés: a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezése, az intézőbizottság rendszeresítése esetén működésének biztosítása.
Karbantartás: a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje.
Felújítás : az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot - megközelítőleg vagy teljesen - visszaállítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. A felújítás lehet:
a./ teljes felújítás: a műszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külső-belső javítási munkák elvégzése,
b./ részleges felújítás: az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése,
c./ korszerűsítés: a központi fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezésnek az energiaracionalizálással, illetőleg a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakítása vagy kicserélése.

A közös képviselő

A közös képviselőt a közgyűlés választja meg és bármikor fel is mentheti. Megválasztásakor a lehető legnagyobb körültekintéssel kell eljárni, mert a döntés a társasház tulajdonosainak életét jelentősen befolyásolja. Mivel általában évente csupán egy közgyűlést tartanak, a képviselő intézkedik minden lényeges ügyben, hatáskörét a törvény rögzíti. A közös képviselő köteles előkészíteni és végrehajtani a közgyűlés határozatait, továbbá minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében. A közgyűlés által jóváhagyott közös költségről írásban tájékoztatnia kell a tulajdonosokat, beszedni annak összegét, a nem fizető tulajdonostársakkal szemben pedig eljárni, a hatályos jogszabályok és az SZMSZ szerint. A törvény a közös képviselő fő feladatait határozza meg, a részletes szabályokat a szervezeti-működési szabályzatban /SZMSZ/ kell rögzíteni.


A számvizsgáló bizottság tagjait a tulajdonosok saját maguk közül választhatják meg, fő feladata a közös képviselő ügyintézésének és a közösség pénzforgalmának ellenőrzése. Köteles véleményezni a közösség elé terjesztett határozati javaslatokat és az szmsz-ben meghatározott érték felett a számlákat. Javaslatot tesz a közös képviselő díjazására a közgyűlésnek, és ha a közös képviselő nem tesz eleget kötelezettségének, köteles összehívni a közgyűlést.
Ha a társasházban nem működik számvizsgáló bizottság, az szmsz előírhatja, hogy az ellenőrzési jogkört a közgyűlés által felhatalmazott tulajdonostárs látja el. Ha az ellenőrzési feladatok ellátása másképp nem biztosítható, akkor - az szmsz rendelkezése alapján - regisztrált, könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgáló is megbízható.

A társasház legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonosokból álló közgyűlés. A közgyűlésen kell dönteni minden lényeges kérdésről, többek között a közös költség viseléséről, a közös tulajdon használatáról, hasznosításáról, a közös képviselő személyéről. Ez a fórum jogosult jóváhagyni az éves beszámolót, a költségvetést, az SZMSZ-t, és meghozni minden olyan döntést, amelyet az SZMSZ nem utal a közös képviselő vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.

A közgyűlés összehívása

A közgyűlésre minden tulajdonost és általános meghatalmazottat írásban, bizonyítható módon kell meghívni, a meghívót legkésőbb a megjelölt időpont előtt 8 nappal kell megküldeni, egyidejűleg a meghívó egy példányát jól látható helyen a társasházban ki kell függeszteni. A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés helyét, idejét, a napirendi pontokat, továbbá a javaslatot a közgyűlésen elnöklő személy, a jegyzőkönyv vezető és a két hitelesítő tulajdonostárs megválasztására. A közgyűlés érvényes határozatot csak a meghívóban feltüntetett napirendi kérdésekben hozhat. Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. A legtöbb társasházban évente egyetlen közgyűlés van, amikor az SZMSZ-ben meghatározott időpontig - de legkésőbb május 31.-ig - jóváhagyják az éves beszámolót és a költségvetést. Kötelező a közgyűlés összehívása , ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő /az intézőbizottság elnöke/ a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a 30. napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztás esetén pedig az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni.

A közgyűlés megtartásának szabályai

A közgyűlés határozatképessége :
A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak.A szavazati jog tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a tulajdonostársakat. Ha a társasházi törvény másképp nem rendelkezik, a közgyűlés ill. a megismételt közgyűlés határozatát a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza, de a döntés minden tulajdonostársra kiterjed. A megismételt közgyűlést a határozatképtelen gyűlést követő 15 napon belüli időpontban kell összehívni, az eredetivel azonos napirenddel. A legtöbb közös képviselő - a törvény felhatalmazása alapján - az eredeti közgyűlés meghívójában feltünteti a megismételt közgyűlés időpontját, amely gyakran ugyanazon a napon, fél órával később kezdődik, ennek jogi akadálya nincs. A megismételt közgyűlés a jelenlévők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes, erre a meghívóban fel kell hívni a figyelmet. A társasházak többségében a határozatok megismételt közgyűlésen születnek, mert a tulajdonosok nagy része nem vesz részt a döntéshozatal egyetlen fórumán.

A tulajdonosok értesítése a közgyűlési határozatokról

A közgyűlési határozatokról a közös képviselő a közgyűlést követő 8 napon belül köteles írásban értesíteni minden tulajdonostársat, és kérésükre a jegyzőkönyv másolatát átadni. A közös képviselő a határozatokról és azok végrehajtásáról éves bontásban nyilvántartást vezet /határozatok könyve/, melybe minden tulajdonostárs betekinthet és másolatot kérhet. Gyakori probléma, hogy a távolmaradó tulajdonosok nem szereznek időben tudomást a határozatokról, ezért jogorvoslattal sem tudnak élni.

Jogorvoslat a közgyűlés határozata ellen

A tulajdonosok jogosultak a határozat meghozatalától számított 60 napon belül keresettel a bírósághoz fordulni, ha a közgyűlési határozat sérti a jogszabály, az alapító okirat, ill. a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseit, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. A keresetlevél benyújtása nem gátolja meg a határozat végrehajtását, de a bíróság indokolt esetben felfüggesztheti. A bíróságnak a törvény szerint nincs joga a határozat megváltoztatására, csak annak érvénytelenségét állapíthatja meg. Gyakran támadják meg a tulajdonosok eljárási hiba miatt is a határozatot, például arra hivatkozva, hogy nem, vagy késve kaptak meghívót, ill. azért, mert a közgyűlés olyan ügyben döntött, amely nem szerepelt a meghívó napirendi pontjai között.

Tht. 27/A. § (1) A társasház működésének, a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. A törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye.
(2) A törvényességi felügyeletet gyakorló jegyző hivatalból ellenőrzi, hogy a társasház
a) alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak,
b) működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, és
c) működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.
(3) A közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke köteles a jegyzővel együttműködni, a jegyzőt a törvényességi felügyelet lefolytatásához szükséges dokumentumok rendelkezésre bocsátásával, valamint a helyszíni ellenőrzés során a helyszínen is segíteni.
(4) Ha a jegyző a működés (2) bekezdésbe ütközését állapítja meg, a társasházat felhívja a működés törvényességének helyreállítására. Ha a társasház a jegyző felhívása alapján a felhívástól számított 60 napon belül a működés törvényességét nem állítja helyre, a jegyző a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó bírósági kötelezés érdekében a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat. A pert a társasház ellen kell megindítani és a polgári perrendtartásról szóló törvény általános szabályai szerint lefolytatni. A per a társasház címe szerinti járásbíróság hatáskörébe és illetékességébe tartozik.
(5) A bíróság a jegyző keresete alapján
a) megsemmisítheti a közgyűlés (2) bekezdés b) pontjába ütköző határozatát és szükség szerint új határozat meghozatalát rendelheti el,
b) a működés törvényességének helyreállítása érdekében összehívhatja a közgyűlést vagy arra a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot jogosíthatja fel, illetve
c) - ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő, illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása miatt az a) vagy b) pont szerint nem biztosítható - százezertől ötmillió forintig terjedő, a jogsértés súlyával arányos bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait.
(6) Ha a jegyző a keresetében az (5) bekezdés c) pontjának alkalmazását kéri, a pert aközös képviselővel, illetve az intézőbizottság elnökével és tagjaival szemben is meg kell indítani. Ha a társasház és a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke között érdekellentét áll fenn, a bíróság a társasház képviseletére hivatalból ügygondnokot rendel ki. A kiszabott bírság megfizetésében a társasházat helytállási kötelezettség nem terheli. A kiszabott bírság megfizetéséért az intézőbizottság elnökének és tagjainak felelőssége egyetemleges.

Tht. 42. § (1) Ha a közgyűlés határozata jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár , bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított 60 napon belül. Ha a határozat bírósági felülvizsgálatát a jegyző a 27/A. § (4) bekezdése szerinti keresetében kérte, a kereseteket bíróság a perek egyesítésével bírálja el.
(2) A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.

A társasházakról szól törvény fenti rendelkezései a gyakorlatban számtalan problémát okoznak, mivel hiányosak és nem egyértelműek.

A Társasházi törvény 27/A. § (1) bekezdése szerint a törvényességi felügyelet:
a) a társasház működésének,
b) a társasház szerveinek és
c) a társasházi szervek működésének az ellenőrzését jelenti.

A jegyzőnek a közgyűlési határozatok törvényességének ill. érvénytelenségének az ellenőrzésére nincs hatásköre , ez bírói útra tartozik (Tht. 42.§ (1) bekezdés). Nincs hatásköre a határozatok alapító okiratba és szmsz-be ütközésének a vizsgálatára sem.

A törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye.
A jegyző megvizsgálhatja azonban a közös képviselet, a számvizsgáló bizottság és a közösség más szerveinek a működését abból a szempontból, hogy megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak, az szmsz-nek, ill a házirendnek. Vizsgálhatja a közösség gazdálkodásának törvényességét is, kivéve azt az esetet, amikor a közgyűlés erről határozatot hozott, mivel a közgyűlési határozatot csak tulajdonostárs támadhat meg, és csak bíróság előtt.

A jegyző csak akkor hívhatja össze a közgyűlést, ha arra a bíróság őt feljogosította.

A kisebbségi jogok érvényesítése nem tartozik a jegyző hatáskörébe, az a Tht. 42. §-a értelmében továbbra is bírósági úton érvényesíthető.

A jegyző csakis a társasház-közösség ellen indíthat pert. A társasházközösséget a jegyző által indított perben is a közös képviselő (intézőbizottsági elnök) képviseli.

A törvény az eljárás lefolytatását a jegyző hatáskörébe utalja. A szabályok alkalmazását azonban megnehezíti, hogy nincs rendelkezés arról, melyik jegyző és milyen eljárás keretében jár el. A Ket. rendelkezései nem alkalmazhatók, mivel a társasházak fenti ügyei nem minősülnek közigazgatási hatósági ügynek.

Valószínűsíthető, hogy a jegyző illetékességét a társasház helye alapozza meg.

Hiányoznak a bizonyításra (például szakértő bevonására) vonatkozó és az eljárásban résztvevők jogait, kötelezettségeit rendező részletes normák.

A jegyző nincs határidőhöz kötve a közgyűlési határozatok érvénytelenségének megállapítása iránti perindításban, ugyanis a Tht. 27/A §-a erről nem rendelkezik, és a Tht. 42. § pedig csak a tulajdonostársnak szab 60 napos jogvesztő perindítási határidőt.

A közös költség

A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás célú helyiség, lakás és vagyontárgy fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás közös költségnek minősül. Ezek a költségek a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terhelik, kivéve, ha a szervezeti-működési szabályzat / SZMSZ / ettől eltérően rendelkezik. A közös költség összegéről és viseléséről - az SZMSZ rendelkezései alapján - a közgyűlés a költségvetés jóváhagyása során jogosult dönteni. A költségvetésben nem tervezett kiadásokról a társasház közösség írásban vagy közgyűlésen határozhat.

A külön tulajdonon belül nem mérhető szolgáltatások díja

A külön tulajdont képező ingatlanon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja /pl. vízóra nélküli ingatlanok víz- és csatornadíja/ a mérőórával nem rendelkező tulajdonostársakat általában tulajdoni hányaduk szerint terheli , de mód van arra is, hogy a bentlakó személyek száma szerint fizessék az ilyen költségeket. Az egyes szolgáltatásokra vonatkozó jogszabályok alapján az SZMSZ-ben kell rendelkezni az elszámolás és a megfizetés részletes szabályairól. Ezeket a díjakat a közös képviselő köteles az érintett tulajdonostársaktól beszedni, előzetesen levonva belőle a közösség egészét terhelő díjrészt, amit az összes tulajdonos köteles megfizetni, tulajdoni hányada arányában .
A közgyűlés elkülönítetten állapítja meg a mérőórával rendelkező és nem rendelkező tulajdonostársak által fizetendő költség /pl. víz, csatorna/ összegét, és évente, a költségvetés elfogadásával egyidejűleg határozza meg, hogy a fogyasztásból mennyit kell közösségű célú fogyasztásnak tekinteni.

Eljárási szabályok a közös költség megfizetésének késedelme esetén

A társasházakban a közös költséget általában havonta kell megfizetni, a közgyűlési határozat szerinti összegben és módon, csekken, átutalással vagy személyesen a közös képviselőnél ill. megbízottjánál. Komoly problémát okoz, hogy a tulajdonosok egy része nem vagy késedelmesen fizeti meg a közös költséget, aminek az a következménye, hogy a nem fizetők helyett is a többi tulajdonos kénytelen megfizetni a szolgáltatóknak járó díjakat. Előfordul, hogy a társasház nem tudja kifizetni a szolgáltatóknak az esedékes számlákat. A törvény ilyen esetre úgy rendelkezik, hogy a közösség egészét terhelő fizetési kötelezettségek teljesítéséért a szolgáltatók felé a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk vagy az SZMSZ-ben meghatározott más mérték szerint felelősséggel tartoznak, az egyszerű, sortartásos kezesség szabályai szerint. Az adós a közös költség tartozásával együtt köteles megfizetni a törvényes késedelmi kamatot, és minden egyéb, a mulasztásával összefüggő költséget / bírósági eljárási illeték, végrehajtási költség, késedelmi kamat, ügyvédi munkadíj/ is. Az adósokat a közös képviselő köteles határidő megjelölésével írásban felszólítani, csatolva a tartozást igazoló részletes kimutatást. Amennyiben a tulajdonos a felszólítás ellenére sem fizeti meg tartozását, érdemes az érintetteknek ügyvédi felszólítást küldeni, amely az esetek döntő többségében eredményes, mivel az ügyvéd közreműködése már jelzi, hogy a fizetés elmulasztása súlyos jogi következményeket, akár végrehajtási eljárást is eredményezhet. Ha az ügyvédi felszólításra sem fizet az adós, fizetési meghagyás kibocsátására, továbbá 3 hónapnak megfelelő összegű közös költség tartozás esetén jelzálogjog bejegyeztetésére kerülhet sor.Gyakran előfordul, hogy a hátralékos tulajdonos megtagadja a fizetési felszólítás átvételét vagy azt az értesítés ellenére nem veszi át a postán. Ez a magatartás nem mentesíti az adóst, mert beáll a kézbesítési vélelem törvényi rendelkezése az alábbiak szerint

Kézbesítési vélelem

A közös képviselőnek a hátralékos tulajdonostárs részére - az ismert lakóhelyére vagy levelezési címére - igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását a kézbesítés napján kézbesítettnek kell tekinteni, ha az adós az átvételt megtagadta. A másodszor megkísérelt és " nem kereste" jelzéssel visszaérkezett fizetési felszólítást a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követő 8. munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni.
Az SZMSZ úgy is rendelkezhet, hogy a közös képviselő jogosult arra, hogy amennyiben megítélése szerint a fizetési késedelem átmeneti és méltányolható okra vezethető vissza, fizetési haladékot és/vagy részletfizetési kedvezményt adjon a teljesítésre. A közös képviselő egyéni mérlegelés alapján, indokolt esetben jogosult lehet eltekinteni a késedelmi kamat megfizetésétől is. A tulajdonossal kötött megállapodást, különösen a fizetési póthatáridőt és az egyéb lényeges feltételeket írásba kell foglalni.

Jelzálogjog

A közös képviselőt a társasház közössége az SZMSZ-ben felhatalmazhatja arra, hogy a legalább 3 havi közös költségnek megfelelő összeg befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadnak jelzálogjoggal való megterhelését rendelje el, a hátralék megfizetésének biztosítékául. Ha a jelzálogjog bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő legkésőbb 8 napon belül köteles a jelzálogjog törléséhez szükséges engedélyt kiadni. Azokban a társasházakban, ahol a törvény kötelező rendelkezése ellenére nincs SZMSZ, a jelzálogjoggal kapcsolatos döntéseket a közgyűlés jogosult meghozni. A jelzálogjog bejegyzésre irányuló rendelkezést és a törlési engedélyt ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba kell foglalni, melynek költségeit a késedelembe esett tulajdonostárs viseli. A jelzálogjog bejegyzésére irányuló rendelkezést a hátralékos tulajdonostárs részére a jogorvoslati lehetőség feltüntetésével kézbesíteni kell. A tulajdonos a kézhezvételt követő 60 napon belül keresettel kérheti a bíróságtól a jelzálogjog bejegyzésről szóló rendelkezés érvénytelenségének megállapítását, amennyiben az jogszabály, az alapító okirat vagy a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseit sérti, vagy egyébként jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár.

A társasházkezelést és a közös képviseleti tevékenységet gyakran keverik össze, pedig lényeges különbségek vannak.

1. És egyeben legfontosabb a közös képviselő nem vállalhat társasházkezelést. A társasházkezelés OKj-s vizsgához kötött tevékenység.
2. A közös képviselő nem könyvelheti a befizetéseket és a karbantartási és felújítási munkák ellenőrzését, irányítását nem végezheti. Bővebben a társasházi törvény 43-47 § ír erről.
3. Közös képviselő csak saját társasházban választott tisztségviselő lehet valaki, ha más társasházban vállal ilyen tevékenységet az már szakvizsgához és regisztrációhoz kötött tevékenység. Erről a társasházi törvény 52§-a rendelkezik.
4. Amennyiben külsős személyre bízzunk társasházunkat akkor érdemes teljes körű társasházkezelési tevékenységet választani és megbízási szerződést kötni a társasházkezelővel.
5. A társasházunk Szervezeti és Működési Szabályzata tartalmazza azokat az elvárt tevékenységeket, melynek meg kell felelni. Ezt mindenképp tudassuk még az árajánlatok bekérése előtt, hogy tudják-e ezeket vállalni és így adjanak árajánlatot. A megválasztás után ezeket a pontokat a megbízási szerződésbe rögzíteni ajánlott.
6. Saját társasházban végzett közös képviselőnek a közgyűlés előírhatja társasházkezelői tanfolyam és vizsga elvégzését.

Ki lehet közös képviselő/társasházkezelő? Bárki (akit a közgyűlés megválaszt). De ha nem tulajdonos a társasházban, akkor csak szakképesítéssel rendelkező szakember lehet. Ha tulajdonos, akkor pedig nem kötelezhető a szakképesítés megszerzésére (avagy anélkül is megválasztható). Az egy másik kérdés persze, hogy hosszú távon jó-e, ha szakképesítés nélküli tulajdonos a közös képviselő.
A törvény felsorolja azt is, hogy ki NEM lehet társasházkezelő vagy közös képviselő (a kizáró okok ugyanazok mindkettőnél).

Forrás: tarsashazaknak.hu és rendezettarsashazak.blogspot.com

5:85. § [A társasház]
(1) Társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.
(2) Ha a földrészlet, amelyen az épület áll, nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat földhasználati jog illeti meg.
(3) A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész tulajdoni hányada a külön tulajdonba tartozó lakással és nem lakás céljára szolgáló helyiséggel együtt önálló ingatlan.
(4) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.
(5) A társasháztulajdonra a közös tulajdon szabályait kell megfelelően alkalmazni.

2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról