Egyre csak drágulnak a társasházi lakások és a bérleti díjak is

A Magyar Nemzeti Bank 2022. májusi lakáspiaci jelentése szerint az infláció a lakásárakra és a bérleti díjakra is hatással van, kevés a szabad albérlet, a külföldi vásárlók száma csökken, vidék pedig kezdi behozni a pesti árakat. 

Az MNB 2022. májusi lakáspiaci jelentésében közzétett lakásárindex alapján 2021 negyedik negyedévében a lakásárak országos átlagban 21,4 százalékkal emelkedtek szemben az egy évvel korábban mért 8,9 százalékkal. Budapesten 2021 év végén 11,3 százalékkal voltak magasabban a lakásárak az egy évvel ezelőtti szinthez képest, a vidéki városokban pedig a jelenlegi lakáspiaci ciklusban a legmagasabb, 25,0 százalékos éves lakásár-növekedést tapasztaltunk. Előzetes ingatlanközvetítői adatok alapján 2022 első negyedévében tovább gyorsulhatott a lakásárak éves növekedési üteme, vélhetően az emelkedő infláció és a növekvő kamatkörnyezet miatti előrehozott vásárlásoknak is köszönhetően. Az MNB becslése szerint 2021-ben 168 ezer lakáspiaci tranzakció valósult meg, ami jelentős, 15,6 százalékos bővülés a 2020-as, járvánnyal érintett évhez képest, de még 2 százalékkal elmarad a 2019-es értéktől. Az adásvételek száma Budapesten és a megyeszékhelyeken bővült a tavalyi év során, és 2021 negyedik negyedévétől Budapesten ismét emelkedett a befektetési célú lakásvásárlók aránya.

Gyorsabb ütemben folytatódott a lakásárak növekedése

Az MNB lakásárindex alapján 2021 harmadik és negyedik negyedévében rendre 7,2 és 2,4 százalékkal emelkedtek nominális értelemben a lakásárak országos átlagban (6. ábra). A lakásárak éves növekedési üteme ezzel jelentősen gyorsult, és a 2021 második negyedéves 14,4 százalékról 21,4 százalékra emelkedett a negyedik negyedévre nominálisan.

Ilyen dinamikus áremelkedésre legutóbb 2003-ban volt példa Magyarországon. A Központi Statisztikai Hivatal lakásárindexei alapján 2021-ben az új lakások ára 12,2 százalékkal, amíg a használt lakásoké 20,6 százalékkal emelkedett. Az MNB lakásárindex alapján a lakásárak reálértelemben 13,4 százalékkal emelkedtek 2021 negyedik negyedévében éves szinten, ami érdemben magasabb a 2021 második negyedévében mért 8,7 százalékos éves dráguláshoz képest, a reálértelemben mért éves dinamika ugyanakkor már nem kiugró a korábbi évekhez képest. A lakásárak a jelenlegi ciklus mélypontjukhoz, 2013 negyedik negyedévéhez képest reálértelemben 2021. év végéig 141,4 százalékkal emelkedtek. Az áremelkedés üteme a vidéki városokban a legmagasabb, de Budapesten is gyorsult a dinamika. A 2021- ben tapasztalható gyorsuló lakáspiaci drágulás elsősorban a vidéki településeknek tulajdonítható. Budapesten a lakásárak éves nominális növekedési üteme a 2021 második negyedéves 9,7 százalékról 11,3 százalékra emelkedett a negyedik negyedévre (7. ábra). 

Mindeközben a vidéki városokban és a községekben ugyanezen idő alatt rendre 18,7 százalékról 25,0 százalékra és 9,7 százalékról 22,3 százalékra gyorsult a lakásárak éves növekedési üteme. Reálértelemben Budapesten 3,9 százalékkal drágultak a lakóingatlanok éves összevetésben a negyedik negyedévben, ami kismértékben alacsonyabb értéket jelent 2021. év közepéhez képest. Ezzel szemben a vidéki városokban a 2021 második negyedévi 12,9 százalékról a negyedik negyedévre 16,8 százalékra nőtt a fogyasztói árindexszel korrigált éves drágulás üteme, a községekben pedig 4,3 százalékról 14,2 százalékra emelkedett. Közép-Magyarország régió városaiban drágultak a legnagyobb mértékben a lakóingatlanok 2021-ben. A városi lakásárak változását régiónként megvizsgálva hasonló árdinamika figyelhető meg Magyarország legnagyobb részén. Az éves áremelkedés üteme 19,1 és 25,6 százalék között szóródott 2021 negyedik negyedévében az ország régióinak többsége között (8. ábra). A főváros körül elhelyezkedő Közép-Magyarország régió városaiban ugyanakkor - a tranzakciós adatok egyelőre alacsony feldolgozottsága mellett - kiemelkedően magas, 36,9 százalékos drágulás volt mérhető 2021-ben. Ezzel a drágulással a közép-magyarországi városok lakásárai már közel olyan mértékben emelkedtek 2008-hoz képest (+163,5 százalék), mint a budapesti lakásárak (+167,2 százalék).

2021-ben a jelentős vidéki lakásár-emelkedés következtében közeledett egymáshoz a budapesti és a vidéki lakásárszint. 2021-ben a magyarországi megyeszékhelyeken megkötött adásvételek alapján az átlagos négyzetméterár 377 ezer forint volt, ami 53,2 százaléka a budapesti 709 ezer forintos átlagos négyzetméterárnak (9. ábra). A vidéki nagyobb áremelkedésnek köszönhetően ugyanakkor csökkent a különbség a budapesti és a vidéki lakásárak között. 

A megyeszékhelyek átlagos négyzetméterára 2020-ban még 48,8 százalékát tette ki Budapest átlagának. A többi vidéki településen szintén látható volt felzárkózás a fővárosi négyzetméterárakhoz képest, ezek mértéke azonban alacsonyabb volt. Budapesten belül szintén csökkentek a különbségek, a külső kerületekben jobban nőttek az átlagos négyzetméterárak a belső kerületekhez képest. A lakásárak jövedelmekhez viszonyított aránya a legtöbb nagyvárosban ismét emelkedett. 2021-ben a 2020- as megtorpanást követően az átlagos négyzetméterárak az ország összes régióközpontjában ismét nagyobb mértékben emelkedtek az átlagkereseteknél. Ennek eredményeképpen a lakásárak jövedelmekhez viszonyított aránya minden régióközpontban emelkedett, és többségükben meg is haladta a 2019-es csúcsértéket (10. ábra). A lakásárak jövedelmekhez viszonyított aránya Debrecenben a legmagasabb, ahol egy 75 négyzetméteres medián árszintű lakás megvásárlásához 12,4 évnyi teljes nettó átlagkereset szükséges. Budapesten 2021-ben stagnált a lakásárak jövedelmekhez viszonyított aránya, ami így kismértékben elmarad a 2019-es csúcs értéktől. 

A külföldi lakásvásárlók aránya tovább csökkent

A külföldi vásárlók aránya a hazai lakáspiacon a 2019-es 4,4 százalékról 2020-ban a járvány okozta megváltozott gazdasági és társadalmi helyzetben 3,9 százalékra csökkent, 2021- ben pedig már csupán 3,3 százalékot tett ki (15. ábra). Amíg a budai hegyvidéki és az egyéb, városközponton kívül eső budapesti kerületekben az elmúlt két évben lényegében megegyezett az országossal, addig a pesti belső kerületekben a 2019-es 22,1 százalékhoz képest már 2020-ban is mérsékeltebb, 15,5 százalékos volt a külföldi vásárlók aránya. 2021-re pedig arányuk még tovább, 10,4 százalékra csökkent.

A lakáspiaci tranzakciók közel 80 százalékát adó vidéki településeken ugyanezen időszak alatt 3,3 százalékról 2,9 százalékra mérséklődött a vizsgált arány. A külföldiek korábbi éveknél visszafogottabb kereslete a pesti belső és a budai hegyvidéki kerületek magas értékeltségű piacain a befektetési motivációjú vásárlások mérséklődésére utalhat. Minden lakóingatlantípus esetében csökkent az értékesítéshez szükséges idő, a panellakásoké kiemelkedő mértékben. 2022 első negyedévében az egy évvel korábbi 3,1 hónapról 2,7 hónapra mérséklődött a lakóingatlanok értékesítéséhez szükséges medián idő (16. ábra). A legnagyobb mértékben a panellakások eladásához tipikusan szükséges idő csökkent, vidéken 2,3-ról 1,6 hónapra, Budapesten pedig 2,4-ről 1,7 hónapra. A családi házak medián értékesítési ideje szintén mérséklődött, vidéken és Budapesten egyaránt 0,3 hónappal. A társasházi lakások medián értékesítési ideje az 50 négyzetméter alapterület feletti kategóriában nagyobb mértékben csökkent, mint a kislakások esetében.

Kevesebb szabad, de drágább albérletek

Az ingatlan.com adatai alapján a megyeszékhelyeken 2022. március végén 2,1 ezer kiadó ingatlan volt a bérleti piacon, ami közel 39 százalékos visszaesést jelent az előző év azonos időszakához képest, és alig több mint fele a járvány előtti, 2020. február végi szintnek (18. ábra). Budapesten 2021. év végére lecsengett a koronavírus-járvány magyarországi megjelenése okozta, a hosszútávú bérleti kínálat szintjére bővítőleg ható sokk, a kiadásra kínált lakások száma azonban ezt követően is tovább csökkent. A fővárosi bérleti kínálat az ingatlan.com portál adatai szerint így 2022. márciusban 5,9 ezer lakást tett ki, ami egyharmados visszaesést jelent a járvány előtti szinthez képest. A bérlés szempontjából legnépszerűbb területen, a belső pesti kerületekben ennél is nagyobb mértékben, 42 százalékkal esett vissza a kínálat ugyanezen időszak alatt.

A kínálat fokozatos mérséklődésével párhuzamosan a 2021 negyedik negyedévi 12,7 százalékról 2022 első negyedévében Budapesten 19,0 százalékra, országosan pedig 13,1 százalékról 18,2 százalékra nőtt a kiadó lakások éves drágulásának üteme a KSH-ingatlan.com lakbérindex szerint (19. ábra). A fővárosban először haladta meg kis mértékben a bérleti díjak szintje a korábbi, járvány előtti csúcsát. Negyedéves alapon Budapesten 2,6 százalékról 7,4 százalékra, országosan 2,0 százalékról 6,9 százalékra gyorsult a lakbérek emelkedésének üteme. 

Az egyes fővárosi kerületcsoportokban hasonló mértékű, 5,9 és 8,4 százalék közötti volt a negyedéves drágulás mértéke az első negyedévben. 2022 elején jelentős eltérések alakultak ki az egyes fővárosi kerületcsoportok átlagos bérleti díjainak szintjében. 2021. márciusban a jelentősen magasabb árfekvésű budai hegyvidéki kerületeket leszámítva 130‒170 ezer forint közötti sávban mozgott a budapesti kerületcsoportok átlagos bérleti díjának szintje, az elmúlt év folyamán azonban szétnyílt az árolló az egyes kerületcsoportok között (20. ábra). 

A pesti belső kerületekben jelenleg átlagosan 284 ezer forintért lehet bérelni egy ingatlant, ami egy év alatt rendkívüli mértékű, 114 ezer forintos drágulást jelent. Ugyanezen időszak alatt a budai egyéb, a pesti átmeneti, valamint a pesti külső kerületek átlagos bérleti díja rendre 220, 176 és 140 ezer forintot ért el, sorrendben egyre mérsékeltebb, 67, 36 és 10 ezer forintos emelkedésekkel. A megyeszékhelyeken egy év alatt 108 ezer forintról 125 ezer forintra emelkedett a bérletre kínált lakások átlagos díja. 

Forrás: tht.hu