A házmesterek világa már a múlté: a társasházat érintő feladatok, a felelősség és a számonkérés manapság már a közös képviselők tevékenységéhez tartoznak. Ám ki gyakorol felettük ellenőrzési jogot? Mit tehetünk és kihez fordulhatunk, ha nem vagyunk elégedettek a munkájával? Dr. Réder Erika jogász szakértőnk válaszol.
Jó, ha tudjuk, hogy mind a társasházak létrehozását, működését, így pedig a közös képviselők, illetve az intéző bizottság munkáját törvényileg szabályozzák. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényben a közös tulajdon egy speciális formájaként találjuk meg a társasház fogalmát, míg a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény szabályozza részletesen a társasház létrehozására és működésére vonatkozó, így a közös képviselőkre, illetve intéző bizottságokra vonatkozó alapvető szabályokat.
Mielőtt megválaszolnánk a címben feltett kérdést, tisztázzuk a következő fogalmakat!
Társasház akkor jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.
Ez tehát azt jelenti, ha a barátainkkal közös tulajdonban lévő telken építünk egy hatlakásos házat, a társasház alapítással elérhetjük azt, hogy a közös tulajdont részben megszüntessük. Még ha a telek a társasház közös tulajdonába kerül is, de a megépülő 6 lakás külön-külön önálló jogi egységet, a földhivatalba bejegyzett önálló helyrajzi számot, un. önálló albetétet fog alkotni, amely lakások így – az alapító okiratban foglalt ellentétes rendelkezés hiányában – a többi lakástulajdonostól függetlenül értékesíthetők és megterhelhetők lesznek, azaz külön tulajdonba kerülnek.
A társasház, mint a közös tulajdon ezen hibrid formája a tulajdonostársaknak egy olyan speciális közössége lesz, amely önálló nevet fog viselni (pl. Lakáskultúra Társasház) és amely az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit.
A perbeli cselekvőképesség a társasház képviseletét ellátó közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg.
Példánkban azért is szerepelt a 6 lakásos társasház, mivel ezen önálló lakásszám az, ameddig nem kötelező a társasház képviseletére közös képviselőt megbízni, vagy intézőbizottságot választani, hanem elegendő, ha a tulajdonostársak a közös tulajdonra vonatkozó szabályok szerint, külön szervezet létrehozása nélkül intézik a házzal kapcsolatos ügyeket. Természetesen ekkor is célszerű kijelölni azt a személyt, vagy személyeket magunk közül, akik a szükséges feladatokat és ügyeket viszik.
A társasház közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, aki jogosult megválasztani a közös képviselőt vagy az intézőbizottságot.
A társasház közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el.
A közös képviselő tehát a közgyűlés által választott és a társasházzal megbízási jogviszonyban álló természetes személy vagy ezen feladatokra szakosodott cég, az új szabályok szerint pedig akár ügyvéd is lehet.
Intézőbizottságot általában nagyobb lakásszámú társasháznál választanak, ahol a képviseleti tevékenység több fő bevonásával így hatékonyabban megoldható. Intézőbizottság választása esetén megválasztja a közgyűlés az intéző bizottság elnökét is. Amennyiben a társasházközösség az intézőbizottság választása mellett dönt, akkor legalább 3 tagú – egy elnökből és legalább további 2 tagból álló – intézőbizottságot kell választania. Amíg közös képviselőnek akár természetes személy, akár cég, vagy ügyvéd megválasztható úgy, hogy nem is tulajdonos a társasházban, addig az intézőbizottság tagjait kizárólag a tulajdonostársak közül választhatja a közgyűlés. Az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége azonos a közös képviselő törvényben meghatározott jogállásával és felelősségével.
Nem lehet közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja (a továbbiakban együtt: tisztségviselő), és nem láthat el társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenységet:
Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet az folytathat, akinek legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja – egyéni vállalkozó esetén, ha a tevékenységet nem maga látja el, akkor legalább egy foglalkoztatottja – rendelkezik a törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel (például társasházkezelői OKJ-s szakképesítéssel), és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek.
Abban az esetben, ha valaki a társasházzal kötött szerződés szerint üzletszerűen végez társasházkezelői vagy üzletszerű ingatlankezelői tevékenységet, úgy ezt a tevékenységét be kell jelentenie az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak (Megyei/Fővárosi Kormányhivatal Járási Hivatala), aki erről közhiteles nyilvántartást vezet.
Melyek a közös képviselő és az intézőbizottság feladatai?
A közös képviselő, illetve az intézőbizottság ellenőrzésének legegyszerűbb formája a számvizsgáló bizottság választása, illetve kisebb társasházaknál ezen ellenőrzési funkció ellátására a tulajdonostársak egyikének megbízása.
Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére kötelező számvizsgáló bizottságot választani. A számvizsgáló bizottság tagjai is alapesetben a tulajdonostársak közül kell kikerüljenek.
Abban az esetben ha nincs olyan megfelelő tulajdonostárs, akit a számvizsgálói feladatok ellátására fel lehetne hatalmazni, akkor ezen feladatok ellátásával – a szervezeti-működési szabályzat erről szóló rendelkezése esetén – a számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és a számvitelről szóló törvény szerinti nyilvántartásban szereplő (a továbbiakban: regisztrált) személy vagy olyan gazdálkodó szervezet is megbízható, amelynek van ilyen tagja vagy alkalmazottja.
A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva…
További biztosítékot jelent a társasház tulajdonosai részére és hatékonyabbá teszi a közös képviselők, illetve az intézőbizottság ellenőrzésének lehetőségét a következő, jogszabályba beépített szabály: ha a közösség éves pénzforgalma meghaladja a húszmillió forintot vagy az alapító okirat szerint külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma meghaladja az ötvenet, a számvizsgáló bizottság, illetőleg az ellenőrzési jogkör gyakorlója (a továbbiakban együtt: számvizsgáló bizottság) feladatellátásának segítésére – a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolás és a következő évi költségvetési javaslat előzetes vizsgálatára és véleményezésére – gazdasági ellenőrzést segítő személyt kell igénybe venni. Gazdasági ellenőrzést segítő személy a számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és regisztrált személy lehet.
A gazdasági ellenőrzést segítő személy feladata a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolás és a következő évi költségvetési javaslat – éves közgyűlés elé terjesztett – tervezetének előzetes vizsgálata és véleményezése.
Nem elhanyagolható szerep jut a közös képviselők és az intézőbizottság kiválasztásában és ellenőrzésében magának a közgyűlésnek sem.
A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz:
A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. A felmentett közös képviselő – intézőbizottság esetén annak elnöke – a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését.
A társasház működésének, a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. A törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye.
A törvényességi felügyeletet gyakorló jegyző hivatalból ellenőrzi, hogy a társasház…
A közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke köteles a jegyzővel együttműködni, a jegyzőt a törvényességi felügyelet lefolytatásához szükséges dokumentumok rendelkezésre bocsátásával, valamint a helyszíni ellenőrzés során a helyszínen is segíteni.
Ha a jegyző a működés fentiek szerinti szabályokba ütközését állapítja meg, a társasházat felhívja a működés törvényességének helyreállítására. Ha a társasház a jegyző felhívása alapján a felhívástól számított 60 napon belül a működés törvényességét nem állítja helyre, a jegyző a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó bírósági kötelezés érdekében a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat. A pert a társasház ellen kell megindítani és a polgári perrendtartásról szóló törvény általános szabályai szerint lefolytatni. A per a társasház címe szerinti járásbíróság hatáskörébe és illetékességébe tartozik.
A bíróság a jegyző keresete alapján…
Ha a jegyző a keresetében a közös képviselő, illetve az intézőbizottsággal szemben bírság kiszabását kéri, a pert a közös képviselővel, illetve az intézőbizottság elnökével és tagjaival szemben is meg kell indítani. Ha a társasház és a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke között érdekellentét áll fenn, a bíróság a társasház képviseletére hivatalból ügygondnokot rendel ki. A kiszabott bírság megfizetésében a társasházat helytállási kötelezettség nem terheli. A kiszabott bírság megfizetéséért a közös képviselő áll helyt, illetve az intézőbizottság elnökének és tagjainak felelőssége egyetemleges.
Speciális ellenőrzési szabályt tartalmaz a társasházi törvény a rezsicsökkentés végrehajtásához kapcsolódóan a közös képviselő, illetve az intézőbizottság vonatkozásában:
A közös képviselőnek vagy az intézőbizottságnak – többletdíjazás felszámítása nélkül – a rezsicsökkentések végrehajtásához kapcsolódóan tájékoztatnia kell a tulajdonostársa(ka)t…
Azért jelent különös ellenőrzést a fenti szabály, mivel ezen rendelkezések a fogyasztóvédelemről szóló 1997. évi CLV. törvény (a továbbiakban: Fgytv.) alkalmazásában fogyasztóvédelmi rendelkezésnek minősülnek, amely körben a fogyasztóvédelmi hatóság eljárására az Fgytv.-t kell alkalmazni, azzal, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság tagja az Fgytv. alkalmazásában vállalkozásnak minősül akkor is, ha természetes személy vagy önálló foglalkozásán vagy gazdasági tevékenységi körén kívül eső célból jár el.
Ha a fogyasztóvédelmi hatóság eljárása során megállapítja a fentiek megsértését, a kiszabott fogyasztóvédelmi bírság megfizetésére a közös képviselő vagy az intézőbizottság lesz köteles, a társasházat helytállási kötelezettség nem terheli. A bírság megfizetéséért az intézőbizottság tagjainak felelőssége pedig egyetemleges lesz, ami azt jelenti, hogy bármelyiktől lehet követelni a teljes összeget azzal, hogy ők majd egymás között elszámolnak.
A Társasházi törvény egy IV/A. Fejezettel egészült ki, amely a társasházi tisztségviselők nyilvántartásáról rendelkezik. Eredetileg ezen szabályok már 2019. január 1-jén hatályba léptek volna, azonban a jogalkotó a bevezetését 2020. január 1-re halasztotta.
A szabályozás lényege, hogy a közgyűlés által megválasztott közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közösség ügyintézését ellátó tevékenységet csak akkor láthat el, ha a tisztség keletkezésének tényét az ingatlanügyi hatóság – az erre irányuló kérelme alapján – az ingatlan-nyilvántartásba – a társasház törzslapra – feljegyezte.
A társasházi tisztségviselők nyilvántartásának célja, hogy a közösség ügyintézését ellátó tisztségviselők a törvényben meghatározott adatainak országosan nyilvános közzétételével megvalósuljon a társasházak működésének transzparenciája, a jegyző társasházak felett gyakorolt törvényességi felügyeletének hatékonysága biztosított legyen, továbbá a társasházak és a közösség jogait és kötelezettségeit érintő hatósági eljárások során a megfelelő kapcsolattartást elősegítse.
A földmérési és térinformatikai államigazgatási szerv az általa üzemeltetett honlapon – bárki számára korlátozásmentes hozzáférést biztosítva – közzé fogja tenni a társasházi tisztségviselők jogszabályban meghatározott adatait, a társasházak számviteli szabályok szerinti beszámolóit, valamint a társasház közösségének nevét, címét, helyrajzi számát. Ezek a rendelkezések elősegítik majd az ingatlanforgalom biztonságosabbá tételét, az eddig közhiteles nyilvántartásban gyakorlatilag fellelhetetlen közös képviselők könnyebb megtalálását, illetve hatékonyabb ellenőrzését.
Forrás: lakaskultura.hu