Megmérték, mennyit esett a korszerűtlen lakóingatlanok piaci értéke

Egy friss tanulmány azt mutatja be, hogy a 2022-es energiaválság óta az energetikai tanúsítványok ingatlanpiaci jelentősége érdemben megnőtt, és a tanúsítványnak jelentős hatása van az ingatlanok becsült piaci értékére. A lakossági energiaárak növekedése előtt, 2022. második negyedévben egy energiapazarló ingatlan átlagosan 12 százalékkal került kevesebbe, mint egy átlagos energiabesorolású, majd a rezsiszabályok változása utáni hónapokban a különbség 20 százalékra nőtt. A zöld ingatlanok több mint 35 százalékkal drágábbak, mint a gyengébb energetikai besorolásúak. 

Egy nemrég publikált tanulmány készítői az ingatlanárak és az energetikai tanúsítvány kapcsolatát vizsgálták, különös figyelmet szentelve a 2022-es energiaválság következtében megváltoztatott lakossági rezsiárazás hatásának.  

Az energiaválság Oroszország Ukrajna ellen 2022. február 24-én indított háborújának következtében alakult ki: az energiahordozók ára ugrásszerűen megnőtt (azóta a földgázé a háború előtti szintre csökkent) az energiaellátás bizonytalansága miatt, ugyanis Európa jelentősen kitett volt az orosz energiaimportnak.

A magyar kormány 2013-tól – még a 2008-as gazdasági válság után megnövekedett energiaárak csökkentésére – „sapkát” húzott a lakossági árakra, azaz fix árat fizettünk az energiáért függetlenül a piaci környezettől. Az orosz-ukrán háború következtében kialakult áremelkedés azonban fenntarthatatlanná tette a magyarországi rezsicsökkentést, amit úgy módosítottak, hogy 2022 augusztusától már csak egy meghatározott fogyasztási szintig maradt a „rezsicsökkentett” fix ár, azon felül pedig egy jóval magasabb „lakossági piaci árat” vezettek be. Ennek hatását pedig már a magyarok is kezdték megérezni a pénztárcájukon, egyebek mellett azért, mert korszerűtlen ingatlanokban élnek. A hazai ingatlanállomány túlnyomó részét a rendszerváltás előtt épült ingatlanok teszik ki (1981 előtt épült az épületek 65 százaléka), és az átlagos lakossági energiafogyasztás 120 százalékánál többet fogyasztó háztartások 80 százaléka ilyen ingatlanokhoz köthető. 

Az energiahatékonyság társadalmi és klímavédelmi szempontból is súlyos probléma, hiszen Magyarországon az összes energiafelhasználás 34 százalékát a lakossági teszi ki (2021-es adat szerint), amiben jelentős szerepet játszanak a túlnyomóan korszerűtlen, energiazabáló ingatlanoknak. Ez az Európai Unióban a negyedik legmagasabb szám, és a 27 százalékos EU-átlagot is meghaladja.  

A rezsiváltozás megjelent az ingatlanok árazásában

A rezsiszabályok 2022. augusztusi változása a lakásárakra is hatott, a vevők egyre érzékenyebbé váltak az ingatlanok energetikai jellemzőire. Ezt mutatja az MNB lakáspiaci árindexe is (amit a hitelezett lakások eladása alapján becsülnek meg).  Leginkább 2022. negyedik negyedévében nőtt a különbség a teljes mértékben rezsicsökkentett energiafogyasztású lakóingatlanok és a rezsicsökkentés határát túllépő energiafogyasztású, gázfűtésű lakóingatlanok (főként családi házak) között. Míg az energiazabáló ingatlanok árindexe a negyedév alatt 1,3 százalékkal csökkent, addig a rezsivédetteké 1,2 százalékkal nőtt. (A rezsiszabályok módosításának hatása néhány hónappal később mutatkozott meg az ingatlanpiaci árakban, aminek oka, hogy az eladók csak idővel, illetve a csökkenő piaci kereslet hatására hajlandóak árat csökkenteni.) 

Az energetikai tanúsítvány hat az ingatlanok becsült piaci értékére

„A 2022-es energiaválság hatása az energiatanúsítványok ingatlanpiaci jelentőségére” című tanulmány szerzői az ingatlanárak és az energetikai tanúsítvány közötti kapcsolatot vizsgálták. A kutatás alapját egy magyarországi kereskedelmi bank jelzáloghiteleinek ingatlanadatai adták. Olyan ingatlanok szerepelnek az adatbázisban, amelyeknél a hitelfelvételhez 2022-ben végeztek értékbecslést, és rendelkezésre álltak az energiatanúsítványok és az energiafelhasználásra vonatkozó adatok. Több mint 5000 ingatlanból adattisztítás után 4400 került az adatbázisba. A vizsgálat eredménye igazolta a kutatók előzetes feltevését, amely szerint az energiaválság óta az energiatanúsítványok ingatlanpiaci jelentősége érdemben nőtt. A tanúsítványnak jelentős hatása van az ingatlanok becsült piaci értékére. 

A tanulmány szerzője Fekete Dalma Eszter, a Neumann János Egyetem hallgatója és Baranyai Eszter, az egyetem mesteroktatója, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) vezető oktatási és kutatási szakértője. A tanulmány módszertana lineáris regressziós becslés, amelyben az interakció hatásának vizsgálata a különbségek különbsége módszerrel történt. A szöveget az MNB szerkesztésében és kiadásában megjelenő Hitelintézeti Szemle 2024. márciusi számában publikálták. 

Az energetikai tanúsítvány egy épület energiafelhasználásáról közöl adatokat, és az energiahatékonyság szempontjából kategóriába sorolja az ingatlant. (Ezáltal az ingatlanok egymással összehasonlíthatók.) Ma már kötelező a tanúsítvány elkészítése új lakóingatlan építésekor, meglévő eladásakor és bérbeadásakor. Magyarországon 2016 és 2023 között egy dupla betűs jelzésű,12 fokú skálát tartalmazó tanúsítványt használtak, amelynél a legjobb besorolás az AA++ (minimális energiaigényű) kategória volt, míg a legrosszabb a JJ (kiemelkedően rossz) kategória. 2022-ben a mintegy 4,5 milliós ingatlanállomány 20 százalékát fedték le ilyen tanúsítványok. Az épületenergetikai szabályok változásával 2023 novemberétől új energetikai tanúsítási rendszert is bevezettek, és a besorolási jelzések is megváltoztak, erről bővebben itt lehet olvasni.

2023 novemberétől új energetikai besorolási rendszer van hatályban.

A tanulmány készítői az ingatlanárak és az energiatanúsítvány közötti kapcsolatot a tanúsítvány egyedi kategóriai alapján, valamint csoportosítva is vizsgálták. Három csoportot képeztek, a legjobb energiahatékonyságú, úgynevezett zöld ingatlanok közé kerültek az AA++, AA+, AA, BB és CC jelzésűek. (Noha az EU-szabályozás szerint a zöld ingatlanoknál legalább a közel nulla energiaigény követelmény elérése a kötelező, a kutatók a CC, azaz a korszerű besorolást is ide sorolták, mivel Magyarországon az új építésű ingatlanokra sokáig a CC volt a követelmény. 2024. június 30. után viszont már nálunk is csak a közel nulla vagy annál jobb energetikai besorolású ingatlanok kapnak használatbavételi engedélyt.)

A DD, EE, FF és GG jelzésű ingatlanok az átlag körüli energiabesorolású, míg a HH, II, JJ kategóriák az energiapazarló otthonok csoportjába kerültek. 

Mit állapított meg a tanulmány?

Az értékbecslési és energetikai adatok, valamint az ingatlanok egyéb paraméterei alapján a vizsgálat megállapította, hogy az energiaválság kezdete (amin a lakossági rezsiár-szabályozás módosítását értik a kutatók) előtt egy energiapazarló ingatlan átlagosan 12 százalékkal került kevesebbe, mint egy átlagos energiabesorolású ingatlan. Majd ez a különbség az energiaválság kezdete utáni időszakban (2022. harmadik és negyedik negyedévben) 20 százalékra növekedett. 

A zöld otthonok relatív értékét tekintve az látható, hogy az energiaválság 2022. augusztusi lecsapódása előtt, a második negyedévben átlagosan 8 százalékkal értek többet, mint az átlagos energiahatékonyságú ingatlanok, az energiaválság kezdete után viszont ez a különbség 9-11 százalékra emelkedett. 

A jobb energiahatékonyságú és ezáltal magasabb besorolású ingatlanok átlagosan többet érnek, mint azok, amelyek rosszabb energiahatékonysággal rendelkeznek.

A tanulmány alapján megállapítható, hogy minél előnyösebb energetikai besorolással rendelkezik egy otthon, annál magasabb az ára. A 12 fokú tanúsítvány skáláján a legrosszabb kategóriához (JJ) viszonyítva

• a GG (az átlagos értéket közelítő) besorolású ingatlanok átlagosan 12 százalékkal kerültek többe (a 2022-es adatok alapján),
• az FF kategóriájú épületek 21 százalékkal,
• az EE besorolásúak 23 százalékkal,
• a DD kategóriájúak 25 százalékkal,
• a CC-sek pedig 29 százalékkal.
• A legmagasabb (AA–BB) besorolások esetén pedig már 35 százalékkal magasabb ingatlanértékről beszélhetünk.
• A JJ-hez hasonlóan szintén energiapazarló II és HH kategóriákhoz képest ugyanakkor nem találtak szignifikáns eltérést az árakban.

 A tanulmányból az rajzolódik ki, hogy az energetikai a tanúsítványokat beárazza az ingatlanpiac, az energiaválság kezdete óta szerepük pedig nőtt.

A magyarországi ingatlanok nagy része a rendszerváltás előtt épült, és nem érik el a megfelelő energiahatékonyságú szintet, illetve nem rendelkeznek olyan fűtési rendszerrel, amellyel hatékonyan tudnának védekezni az energiaválság következtében megnövekedett rezsiköltségekkel szemben. Az épületállomány korszerűsítésére ugyanakkor nem csak egyéni szinten érdemes nagy hangsúlyt fektetni, hanem kormányzati szinten, fenntarthatósági és energiafüggőségi szempontok miatt is – hívják fel a figyelmet a tanulmány készítői. Javaslatuk szerint a jövőben érdemes lehet a lakások energetikai felújításának elősegítésére egy egységes keretrendszert létrehozni, amely magába foglalja a pontos célokat, valamint az eléréséhez szükséges megvalósítási és támogatási eszközöket. Egy esetleges szélesebb körű energetikai felújítási terv révén nemcsak a lakosság számára csökkennének a kiadások, de a klímacélokban is előrelépést jelentene a megújuló energiaforrásokat alkalmazó rendszerek kialakítása - áll a tanulmányban. 

Kevés ház felújítására, de juthat új támogatás

A magyar kormány és az MNB a lakásállomány energiahatékonyságának növelésére több támogatási formát is bevezetett az elmúlt években, például a Növekedési Hitelprogram Zöld Otthon programját, aminek keretében kedvezményes kamatozású zöld hitelt lehetett felvenni. Energiahatékonyság javítására is fel lehetett használni az első otthonfelújítási programot, míg az első majd a második, most zajló napelem program kifejezetten a megújuló energiatermelésre ösztönözte a lakosságot. 

A kormány új – uniós forrás segítségével finanszírozott - otthonfelújítási támogatása várhatóan 2024. június 3-tól lesz elérhető, az 1990 végéig megépült családi házak energetikai korszerűsítésére. Akár 7 millió forint értékű beruházás is megvalósítható, amelyhez 1 millió forint önerőt kell biztosítani a pályázóknak. 2,5-3,5 millió forint lehet a vissza nem térítendő támogatás, a fennmaradó rész pedig kamatmentes hitel (azaz visszafizetendő támogatás). A 108 milliárd forintos keretösszeg mintegy 20 ezer ház korszerűsítésére lehet elegendő. 

Forrás: bank360.hu